주택시장 변동성 확대의 사회적 비용에 관한 연구(25-4-28)/박진백外(국토연구원).NKIS
<요 약>
●본 연구보고서의 주요 내용
1.우리나라 주택시장의 변동성 발생구조를 검토하고, 변동성 확대 원인과 변동성 결정요인, 변동성 확대에 따른 사회적 비용을 추정하고, 변동성 완화를 위한 정책적 방향성을 제안
2.우리나라 주택시장에 대한 이론모형을 구축하였고, 변동성을 확대하는 요인을 분석
- 주택 매입자, 매도자, 임차인의 상호작용과 내쉬협상을 통한 가격결정 이론모형 구축
- 이론모형 분석 결과, 전세가격과 전세 보증금이 변동성 요인으로 작동하며, 매매대출 규제를 하더라도 전세는 유동성 공급 경로로 작동하여 시장 변동성 원인으로 작동하였음
- 임대차시장 안정을 위해 도입한 전세 보증금반환보증은 매매가격과 전세가격에 모두 상승 영향을 미치는 것으로 분석되었음 3.OECD 국가 및 국내에 대한 실증분석을 통해 주택시장 변동성의 사회적 비용을 추정
- OECD 21개국을 대상으로 분석한 결과, 주택시장 변동성 확대는 양극화 확대, 출산율 하락, 소비감소, 실물경기 침체로 이어질 수 있는 것으로 분석
- 국내 분석 결과, 주택시장 변동성 확대는 대출 연체율 상승, 경매 증가, 미분양 증가로 이어질 수 있으며, 적절한 시기의 통화정책 결정의 어려움을 야기할 수 있는 것으로 분석
● 본 연구보고서의 정책제안
(모기지 대출구조 개선 및 유동성 관리)
실수요자 중심의 정책모기지 운용, 공급 시기·지역· 대상 기준 설정, 유한책임대출 도입, 금리·경기 사이클에 따른 DSR 제도 유연화 (전세자금대출 제도 개선)
일반 전세자금대출에 대한 DSR 적용 및 저소득층 대상 예외 적용, 전세금 과대 책정 및 정보 비대칭 해소를 위한 전세가격 적정성 평가시스템 도입
(시장의 경기 대응력 제고)
CPI에 주택매매가격 반영, 공급구조 안정화를 위한 프로젝트 리츠 확대, 지분투자자 육성을 위한 세제 지원, 민간자본 유입 확대 등 PF 구조 개선
기본24-27