도시정비사업의 주택수급 영향분석 (25-5-9)/임주호外.LH토지주택연구원
<연구요약>
◦ 1980년대 이후 주택의 대량공급을 위해 단기간에 건설된 수도권 1기 신도시가 노후 화됨에 따라 해당 지역에서 재건축 등 정비사업이 추진될 것으로 예상됨.
정부는 ‘노 후계획도시정비특별법’의 제정과 시행으로 향후 급증할 정비사업 추진 가능성에 대 비하고 있으며 , 대도시권 내에서 정비사업을 촉진하고 주택공급 능력을 향상시키는 정책들을 추진하고 있음
◦ 이러한 가운데 본 연구는 기성시가지에서의 정비사업 추진과 주택멸실에 영향을 주는 요인들에 관한 분석을 바탕으로 장래 지역별로 발생하는 멸실주택량을 추정하고, 멸실 주택의 대체수요와 정비사업 추진 후에 준공되는 주택의 공급으로 수요가 흡수되는 효 과를 정량화하여 지역별 주택수급 전망에 반영하는 방법을 제시하고자 하였음
▮도시정비사업 추진과 주택수급 분석 관련 선행연구 검토
◦ 도시정비, 부동산, 주택시장 분야의 기존 선행연구 검토를 통해 노후된 기성시가지나 주택단지에서 정비사업 추진여부를 결정하거나 사업기간에 영향을 미치는 요인들을 살펴봄으로써 주택의 멸실에 어떤 변수들이 영향을 주는지를 파악하였음 ◦ 많은 선행연구들은 주택의 멸실을 초래하는 정비사업의 단계별 기간에 영향을 미치 거나 조합과 같은 이해관계자의 의사결정에 관계된 변수들을 찾아내고 영향력을 비 교하는데 집중하고 있으며, 주택의 준공 이후 멸실에 소요되는 기간(주택의 수명) 관 점에서 분석을 시도한 연구는 발견하기 어려웠음
◦ 선행연구들의 결과를 살펴보면 대체로 사업의 규모, 의사결정에 영향을 미치는 정책 변수 및 주택시장의 여건, 대상지 입지 특성 등 다양한 변수들이 정비사업 기간에 영 향을 미치나, 주로 의사결정의 불확실성에 영향을 미치는 사업규모에 관한 변수들과 가격변동률과 같은 주택시장 변수, 건설부문 투자에 관계된 경제여건 변수들이 사업 기간에 미치는 영향력이 큰 것으로 나타남
◦ 정부의 주거종합계획과 같은 정책문서나 주택수급 분석 실무에서는 도시정비사업의 시행으로 발생하는 주택의 멸실을 이전 거주자들의 대체주택 수요 부분으로 구분하 여 산출하고 있으며, 주택통계상의 노후주택 수 대비 멸실주택 수의 평균값(멸실률) 을 장래 주택멸실량과 이로 인한 대체수요의 주된 추정근거로 사용하고 있음.
그러나 광역 단위로 집계되고 발표되는 주택멸실 통계자료의 한계와 주택의 노후도가 긴밀 하게 관련이 있는 지표의 특성상 지역별로 세분화된 주택수급분석에서 주택재고의 연령별 분포간 차이를 반영한 분석의 필요성이 파악됨
▮도시정비사업 추진 관련 변수들의 주택멸실 영향력 분석
◦ 본 연구에서는 지역별 주택통계 자료를 통해 지역별, 연도별 주택재고와 공급량의 변 화를 파악하고, 도시정비사업 자료와 건축물 폐쇄말소대장 자료, 기타 경제여건 변수 데이터 등을 통해 지역별, 연도별 주택멸실량의 추이를 파악하였음.
또한 지역의 연 령별 주택 수 분포와 멸실 특성을 반영하여 주택멸실량을 추정하기 위한 통계적 분석 방법으로 생존분석(Survival Analysis)의 적용을 시도하였음
◦ 먼저 건축의 폐쇄말소대장 자료를 바탕으로 주택의 준공 후 경과연수에 따른 멸실량 의 확률분포(카플란-마이어 생존곡선)를 추정하여 주택의 지역별, 주택유형별 멸실 특성의 차이를 시각적으로 식별함.
다만 폐쇄말소대장 데이터만으로는 현재 사용중 인 건축물의(중도절단된) 데이터가 포함되지 않아 생존분석을 통해 지역별 멸실량 추정에 활용할 수 있는 확률분포의 도출은 불가능하였음
◦ 주택의 멸실확률에 유의미한 영향을 갖는 다양한 변수들의 영향력을 살펴보기 위하 여 건축물 폐쇄말소대장 데이터에 생존분석기법 중 Cox 비례위험모형을 적용하여 분석한 결과, 주택(정비사업구역 또는 건축물) 자체의 특성에 관련된 변수들보다 멸 실이 일어나기 전 시점의 주택시장 상황이나 경제여건에 관계된 변수들, 주택의 입지 에 관계된 도시공간 변수들의 영향력이 더 큰 것으로 나타남
◦ 주요 변수들의 영향력은 도시정비사업 추진기간에 대한 선행 연구결과들과 유사하 게 나타났으며, 이는 주택의 멸실확률(위험도)에 대해 주택 또는 정비사업지의 물리 적 특성변수나 사업절차 간소화에 관계된 정책들보다 주택이 위치한 지역의 교통인 프라 개선, 정비사업이 추진되는 시점의 부동산 시장 상황, 건설산업 투자여건의 개 선과 같은 외부요인들의 영향력이 더 크다는 것을 의미함
▮도시정비사업 추진(주택멸실)에 따른 수요 및 공급 부문별 영향 분석
◦ 연도별 지역별 주택멸실량과 대체수요를 실무적으로 산출하기 위해 통계청의 주택 총조사 통계자료 중 지역별 건축연도별 주택 수 자료를 토대로 주택의 연령별 멸실률 (구간멸실확률)을 계산하고 누적멸실확률곡선을 도출하는 방법을 제안함 ◦ 서울시와 성남시, 고양시의 2023년 주택총조사 통계자료의 건축연도별 주택 수 변화 를 통해 각 조사연도의 연령별 주택멸실량을 계산하고 이를 토대로 작성된 간이생명 표(주택의 연령별 멸실률)를 현재 연령별 주택재고에 적용하여 장래 10년간의 주택 멸실량을 추정함. 주택총조사 대상기간의 각 지역별 유형별 멸실특성과 주택재고의 연령 분포의 차이를 고려할 수 있는 멸실량 추정방법임
◦ 도시정비사업이 완료되면 새롭게 건설되는 주택이 시장에 공급되며, 용적률 및 세대 수의 증가가 수반됨. 도시정비사업 추진으로 주택멸실이 발생한 이후 건설기간의 시 차를 두고 신규주택으로 다시 공급되는 과정을 지역별 주택수급분석에 반영하는 방 법을 제시하였음
- 예시한 서울시, 성남시, 고양시의 장래 주택멸실 및 정비주택 재공급 추정결과는 대체 로 현재의 주택재고량을 유지할 수 있는 수준으로 보임
- 장래 지역 내 주택수요 총량 추정치와 비교하면 신규 택지개발을 통한 공급요구량 수 준을 파악할 수 있음
◦ 인구이동통계 자료를 토대로 신규로 공급된 주택이 수요를 흡수하는 효과를 파악한 결과, 2015~2020년 기간 동안 주택의 멸실과 정비주택의 공급이 많이 일어났던 지 역의 인구이동 패턴으로부터 하위 주택시장에서 멸실로 발생하는 대체수요의 한시 성과 국지성을 간접적으로 확인할 수 있었음
◦ 향후 신규택지에서 이루어지는 주택공급과의 차이를 살펴보기 위해서는 멸실로 인 한 이주패턴의 미시적 분석이 필요할 것으로 생각되며, 주거선택확률모형 등을 통한 정밀한 후속 연구가 필요할 것으로 판단됨
주제어 도시정비, 주택멸실, 생존분석, 주택수급분석