미국 주택시장의 조정 진입 가능성 평가(22-8-19)/강봉주.KCIF

ㅁ [이슈] 최근 미국의 금리인상 및 경기침체 우려가 커지면서 여타 자산군과 마찬가지로 향후
    미국 주택시장이 조정에 진입할지에 대한 관심이 증가
    ㅇ 주식 및 채권과 달리 주택시장은 집계 시차를 감안하더라도 여전히 상승세 지속
    ㅇ 주택가격 조정여부는 주택경기·금융시장 등의 경로를 통해 경기침체와 밀접하게 연관

ㅁ [주택가격 조정 사례] `75년 이후 사례를 볼 때 미국의 명목 주택가격 조정 사례는 `08년
    금융위기를 제외하면 전무했으나, 실질 지수로 보면 3차례의 조정 사례 존재
    ㅇ 실질 주택가격 하락 국면은 ①`79.8~`82.11월, ②`89.8~`93.3월, ③`06.7~`12.3월 등 세 차례.
        당시 명목 주택가격 상승세는 크게 둔화되거나 하락 전환

ㅁ [카민스키-라인하트 임계-신호 접근법] 미국 주택시장 조정 진입에 대해 금리인상폭의
    예측력(향후 1년 이내)이 가장 높은 반면, 실질 GDP 등은 예측력이 낮은 후행적인 지표
    ㅇ (최우수) 특정 수준 이상의 금리인상폭은 잘못된 신호(False Alarm)를 최소화하면서 주택시장
        조정을 사전에 가장 잘 예측했던 지표
    ㅇ (우수) 신규주택착공과 명목 GDP(yoy)는 주택 및 경제 과열 측면에서, 30년 모기지 금리는 주택
        구입 부담 측면에서 조정을 예측하는 데 유용

ㅁ [주택시장 조정 예측지표 동향] 현재 8개의 최우수 및 우수지표 중 6개가 이미 임계치를
    돌파한 상황이며, 예측력이 가장 뛰어난 누적 금리인상폭은 돌파 가능성 상당
    ㅇ 가장 예측력이 높은 금리인상폭의 경우 6·12개월 인상폭 임계치는 이미 상회. 누적 인상폭은
        임계치를 아직 넘진 않았으나 연말 돌파 예상
    ㅇ 우수 지표 중 명목 GDP(yoy)와 모기지 금리 변화폭(6ㆍ12개월) 또한 임계치를 이미 넘었으며,
        신규주택착공은 `22.4월에 일시 임계 돌파

ㅁ [시사점] 코로나19 이후의 주택가격 상승폭이 `08년 금융위기 수준에 버금간다는 점을
    감안하면 주택시장 조정 가능성 및 그에 따른 부정적 영향에 유의할 필요
    ㅇ 실질 주택가격이 큰 폭의 하락세를 보인 `06년~`12년은 조정 이전에 지나치게 높은 가격상승세를
        보였다는 점에서 최근의 상황과 유사
    ㅇ 미국 주택시장 조정 시 실물과 금융 양 측면에서 모두 부정적 영향 우려

 

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