도시 내 국·공유지 활용 실태분석 및 전략 연구(22-12-31)/이승욱.국토연구원

(본 연구보고서의 주요 내용)

 서울특별시를 대상으로 국·공유지 실태분석을 토대로 활용 불가능한 필지와 활용 가능한 필지를 분류하여 미·저활용되고 있는 국·공유지의 활용전략과 정책과제를 제시

 활용 가능한 국·공유지는 일반재산으로 제한되어 국·공유지의 대부분을 차지하는 행정재 산 중 미·저활용되고 있는 재산을 발굴하여 활용할 필요가 있음

  - 서울시는 우리나라 대도시 중 가장 고밀화된 도시이자 가용토지가 부족한 곳으로 도시 문제가 산재되어 있으며, 서울시 면적의 약 47.6%는 국·공유지가 차지하고 있음

 - 실태분석 결과 서울시 국·공유지 19만 8,930필지(100.0%) 중 활용 가능할 것으로 예 측된 필지수는 약 6만 1,126필지(30.7%)로 분석됨

 활용 가능할 것으로 예측된 필지를 유형별로 구분하여 각 유형에 따라 역세권 주변 복합 개발, 과소필지 녹지조성, 활용 어려운 필지 매각, 국·공유지 공동개발, 소규모 공공주택 공급 등 활용전략 제시

 

(본 연구보고서의 정책제안)

 행정재산 복합활용을 위해 중앙부처의 장이 개발과정에 참여할 수 있는 방안을 마련하고 개발 이후 소관청이 우선 사용할 수 있는 권리를 부여하는 제도 마련 필요

 국·공유지 개발 범위를 일반재산에서 미·저활용되고 있는 행정재산까지 확대가 필요하며 민간참여개발 방식과 위탁개발방식 등의 개선으로 다양한 사업모델 발굴 필요

 각 정부부처 행정재산과 특별회계·기금 소관 재산의 점검이 필요하고, 국유재산의 적극적 활용을 위해 총괄청의 역할을 강화해야 하며 이를 위해 총괄청 주관의 관계부처 상호협력 강화와 국유재산 협의회 및 관리체계 구축

 

<내용요약>

1. 연구의 개요

□ 연구의 배경 및 필요성

 ∙ 최근저성장지속,인구구조변화,4차산업혁명진행등빠른사회경제적변화 로인해도시내미·저활용토지및공간의효율적이용 필요성이증대

∙ 이러한사회적흐름속에서도시내유휴국·공유지는경제회복및삶의질개 선을위한새로운가용토지로주목받고있으나,행정재산의미·저활용등정밀 한실태분석이선행되지않아최유효활용방안을모색하기어려움

∙ 일반적으로국유지는기획재정부및 각 정부부처등에서관리하고있으며,공유지는 각 지방자치단체에서관리함.이처럼 국·공유지관리는다부처에서분 산된형태로진행되므로 필요한국·공유지를복합적으로사용하거나토지 교환 과유휴행정재산 활용계획등을종합적·체계적으로수립하기어려움

∙ 본연구는구체적이고명확한문제도출의전제가되는실태파악을근거로국· 공유지최유효활용의다각화및정책실현에기여할수있는방안을 모색함

□ 연구의 목적

∙ 본연구의목적은

① 도시내부족한가용토지의효율적인활용측면에서,미· 저활용되는국·공유지활용의필요성과실태분석 방법을제시하고

②다양한 미·저활용공간의활용전략을제시하는데있음

∙ 국·공유지의대부분을차지하는행정재산을중심으로미·저활용되는재산을도 출하기위한실태분석의필요성을검토하고구체적인방법을제시하며,이를 통해활용 가능한다양한미·저활용국·공유지를발굴하고자함

∙ 도출된 가용지를 유형별로 분류하여 쇠퇴하는 도시경제회복과 주민 삶의질 제고를 위한 국·공유지 최유효활용전략을모색

 

2. 국·공유지 활용을 위한 실태분석의 틀

□ 도시 내 국·공유지 활용 및 실태분석의 필요성

① 도시 여건변화

 ∙ 대규모팬데믹,기술의혁신등다양한도시 여건변화는도시의취약성을더욱 심화하고도시의경제와모습을변화시키고있음

 ∙ 이에우리나라도시는유연성과회복력구축의중요성이강조되고있으며, 복 합적이고컴팩트한기반시설이 요구됨에따라한정된공간의효율적이용과도 시내새로운공간수요가증가하고있음

 ∙ 새정부의정책방향도이러한도시여건변화에대응하기위해빠르게대처하고 있으며,국가가소유한 국·공유지의적극적인활용을통해국가정책을뒷받침 하고자함

② 여건변화에 따른 도시 내 국·공유지 활용의 필요성

∙ 도시내국·공유지는대부분도시를기능(작동)하게하는등도시의생존에필 수적인역할을하며,풍부하고다양한입지를가지고있어폭넓은활용성이 있 음

∙ 최근여건변화등에따라 국·공유지의 위상이 변화하고있으며,공적가치를수 용할수있는특징이있음

∙ 무엇보다국가가소유한 국·공유지는사적 영토에서포용하지못하는 다른가치를 담아낼수있는 잠재적 가용토지로서 잠재력이높음

 ∙ 국·공유지의잠재력을활용하여도시내부족한가용토지를확보하고도시경제 회복,국민삶의질개선에활용할필요가있음

③ 실태분석의 필요성

∙ 국·공유지를 활용하기 위해서는미·저활용되는토지 실태분석이선행되어야하 며,이에따라도출된미·저활용국·공유지를 효율적으로활용할방안을찾아 야함

∙ 특히 한정된도시내토지의 효율적 활용측면에서국유지와 공유지를 통합적으로분석할필요가있음

□ 도시 내 국·공유지 활용 실태분석의 틀

① 실태분석의 주요 목적

∙ 현재개발 가능한국·공유지는일반재산으로제한되기때문에국·공유지의대 부분을차지하는행정재산중미·저활용재산을발굴할필요가있음

∙ 근대화 초기에 조성된 청사및 기반시설은 노후화와 공간부족으로 기존시설의 리모델링또는 증축수요가 증가 하고 있어(박소영,2021)노후화된 국·공유건 축물과 유휴국·공유지 발굴이필요함

∙ 역세권등 입지가 양호하고 고밀도 개발이 가능한 국·공유지를발굴하고, 국유지와 공유지가 인접해 있는 혼재지 현황 파악및 활용이 필요함

② 실태분석의 틀

∙ 본연구에서제시하는국·공유지실태분석은

   ①활용이 어려운 요소들을 제외 하여 활용 가능한 국·공유지를 도출

   ② 토지와 건축물로 분류된 활용 가능한 국·공유지를 유형별로 도출하는등 총 2단계로구성됨

 

3. 도시 내 국·공유지 활용 실태분석

□ 실태분석 대상도시 선정

∙ 도시면적대비 국·공유지가 차지하는 비중이 가장 높은 도시인 서울특별시를 분석대상도시로선정

∙ 서울시는우리나라 대도시중 인구가 가장 많고 고밀화된 도시이자 가용토지가 절대적으로 부족하여 다양한 도시문제가 산재

□ 국·공유지 실태분석 결과

∙ 서울시국·공유재산 실태조사를 총 2단계에 걸쳐 수행한 결과 서울시국·공유지전체 19만8,930필지중 활용가능한 필지수는 6만1,126필지(30.7%)로 분석됨

∙ 활용가능성이 높은 유형을 분류하여 비과소토지,과소토지,노후·미실현용적률건축물,유휴건축물 총 4개유형으로 분류함

 

4. 도시 내 국·공유지 활용전략과 정책과제

□ 기본방향

∙ (행정재산복합활용)

국·공유지의효율적활용과유연한토지이용으로자산가 치를극대화하기위해서는공공청사,상가,주택,문화시설등을복합 개발하 여새로운사회·경제적환경에대응할 필요가있음

∙ (전략활용(매각))

토지자체의활용잠재력은높으나개발이익을확보하기보 다는공익적측면에서활용이필요한토지는공용청사등국민을위한생활기반 시설로개발하거나개발압력이높은지역의주택가격안정화,개발사업의공공 성확보등을고려한재산비축,매각등을검토해볼필요가있음

∙ (민간재원활용)

지속가능한국·공유재산의공적 활용활성화를위해서는민간 의참여를유도하여국·공유재산활용의공공성-수익성 균형을유지하면서민 간사업자의수익실현과국가및지자체의공익 실현을할수있는 다양한사업 모델개발이 필요

 

□ 미·저활용 국·공유지의 대표 유형

∙ 면적,건축물유무,토지이용,용도지역,접근성을토대로미·저활용국·공유 지의대표유형을도출

∙ 건축물이 있는국·공유지와 건축물이 없는 국·공유지로 분류하여 면적,용도지 역,용적률,접근성등 네가지요소를 토대로

   삼차원 매트릭스분석을 통해 대 표유형을 도출

 

□ 도시 내 국·공유지의 유형별 활용전략

① Type A: 역세권 유휴 국·공유지의 민간참여형 복합개발

 ∙ 역세권은주거·상업·교통등도시기능에많은영향을미치는공간으로도시거 점으로서개발및활용잠재력이증가되어역세권개발의중요성이다시금부상

∙ 직주근접성이높고정주환경이좋은역세권은국민수용에적합한주거교통복지 실현과주택공급및교통망구축효과의 극대화가능

∙ 토지의입지조건과법률적제한사항등의이유로단독개발의사업성을확보하 지못하는경우,또는민간협력형사업이재산의가치를극대화하고민간 참여 사업의시너지 효과가극대화될수있는경우복합개발을진행

② Type B: 과소필지를 활용한 녹지 조성

∙ 최근심각한환경오염으로인해미세먼지,도시열섬등이 도시와주거공간까지 심각한영향을미치고있으며,코로나19(COVID-19) 이후실외활동공간과 도시녹지에대한필요성이증대됨에따라도시내녹지 공급은필수요소

∙ 국·공유지중과소필지를소규모녹지로 조성함으로써도시환경의선순환체계 를확보할필요가있음

③ Type C: 활용이 어려운 국·공유지의 민간 매각

∙ 공공이보유할필요성이낮은재산은방치할것이아니라민간이활용 가능한 재산으로매각하여토지의활용가치를제고

∙ 전담기구(총괄청,관리청,지방자치단체등)를구성하여부처별유휴·저활용 행정재산의용도폐지,매각등을검토

④ Type D: 국·공유재산의 공동 개발방식 도입

∙ 각소관기관의관점에서단일과소필지는활용 가능성이매우낮아혼재지병합 시토지의규모를확대할가능성이높음

∙ 국·공유재산의공동개발을위해서는현장조사를통해합필가능성을검토하여 사용 가능한최소한의필지이상의규모로합병해야함

∙ 국·공유지의공공주택공급을위한개발,공공청사및시설확보를위한결합개 발에대한인센티브 제도차별화와중앙-지방자치단체간 공통의공익성실현 을위한선도모델이 제시되어야함

⑤ Type E: 도시 내 소규모 공공주택 및 기반시설 공급

∙ 최근고령화와출산율저하로인구감소,1인 가구증가등인구구조의급격한 변화가발생하고있으나현행임대주택 공급정책은특정계층에집중되어다양 한계층의주거복지에대응하기에는한계가있음

∙ 사업성검토과정에서는위탁개발사업성검토기간을단축하는‘패스트트랙’ 을적용하고 행정소요를줄여위탁개발기관의사업 추진을활성화하고,수탁기 관의사업성확보를위해토지개발사업의일부사업비를한시적으로지원함으 로써초기사업의성공 모델을제시하는방법을고려

 

□ 정책과제

∙ 도시내 미·저활용되는국·공유지의 최유효활용을 위해 행정재산의 복합활용을 위한 제도기반마련,민간참여개발 확대,

위탁개발 방식 개선,총괄청의 역할강화방안등의 정책과제를 제시

∙ 국·공유지의개발범위를미·저활용행정재산으로확대하고민간참여개발방식 및위탁개발방식 개선으로다양한사업 모델을발굴

∙ 각부처소관 행정재산,특별회계·기금소관재산의 점검및 국유재산의 적극적 활용을 위하여 총괄청의 역할강화가 필요하며,총괄청주관「관계부처국유재 산정책협의회(가칭)」 운영정례화방안을 제시

기본22-41+도시+내+국&middot;공유지+활용+실태분석+및+전략+연구.pdf

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