주택 양도소득세의 경제적 효과(25-6-23)/문윤상外.한국개발연구원

<요 약>

본 연구는 양도소득세의 경제적 효과를 살펴본다. 구체적으로 양도소 득세가 강화되며 주택매매거래가 위축되는 동결효과를 분석한다.

주택시 장의 호황기가 지속되던 2017년, 정부는 다주택자에 대한 양도소득세를 강화하였다.

정책효과를 확인하기 위해 정책의 발표 시점과 시행 시점 전후로 주택매매거래량과 주택가격을 확인하였다.

양도소득세가 강화되 기 전에 매매와 증여로 인한 주택거래가 일시적으로 증가하였으며, 시행 된 이후에는 매매거래가 위축되었다. 또한 2019년, 강화된 양도소득세를 한시적으로 배제하자, 유예기간 동안 거래가 일시적으로 증가하였다.

분석된 정책의 효과는 목표인 주택시장의 안정을 달성하지 못한 것으 로 보인다.

정책신뢰도가 낮은 상황에서 동결효과가 발생하였고, 이는 향 후 정책신뢰도를 낮출 것으로 보인다.

따라서 향후 주택 관련 세제는 조 세원칙에 따라 효율성과 형평성을 고려하면서, 납세자가 향후의 조세부 담을 예측할 수 있도록 과세체계의 안정성을 추구해야 한다.

 

<결론>

 

 본 연구에서는 양도소득세의 경제적 효과에 대해 살펴보았다.

2010년대 중반부터 코로나19가 확산된 2020년까지 지속되었던 주택시장 호황기에 정부는 다양한 정책을 시행하였다.

특히 2016년부터 정부가 시행한 정책은 주택법으로 규율이 가능한 주택 분양시장을 넘어, 주택금융과 주택세제에 이르기까지 규제의 범위가 지속적으로 확대되었다.

정부의 주택정책 중에서 금융규제는 대부분 즉시 시행이 가능한 반면, 세제는 시행을 위해 세법을 개정하는 등의 기간이 소요되기도 한다.

2017년 8월에 발표된 정책은 소득세법 개정이 필요한 양도소득세를 규제하였으며, 2018년 9월에는 종합부동산세를 강화하여 관련 법을 개정하여 적용하는 데 시간이 소요되었다.

이에 따라 정책이 주택시장 참여자에게 의도한 영향을 미치는 데에 시간이 걸리고, 그 사이에 시장에서는 정책에 대응하는 또 다른 양상이 나타나기도 한다. 이처럼 정책이 효과를 발휘하는 데 시간이 소요되고 시장에서 그에 대한 대응이 나타난다는 점은 주택시장에 혼란을 가져오며, 학문적으로 정책효과를 식별하기 어렵게 하기도 한다.

양도소득세도 시장에 혼란을 가져온 규제 중 하나이다. 소득세법에 규정되어 양도소득세와 관련이 있었던 투기지역과 달리, 조정대상지역은 주택법상의 용어이나 2017년 8월에 조정대상지역의 주택을 대상으로 양도소득세를 강화하였다.

이에 따라 소득세법 개정이 필요했으며, 시행은 이듬해 4월에 이루어졌다.

시행 이후 주택시장의 환경은 변하였고, 이에 따라 2018년 9월에 또 다른 정책이 발표되었다.

이때 발표된 종합부동산 세 강화는 이듬해인 2019년에 적용되었다.

그리고 2019년에 주택가격이 또다시 상승하자, 양도소득세가 강화된 정책이 시행되었다.

주택 관련 조세정책이 시장에 미치는 효과가 복잡한 이유는 조세의 합 목적성 때문이다.

조세제도는 과세의 목적이 있으며, 그 목적은 대부분 안정성을 추구한다. 조세의 목적이 규정된 소득세법 제1조는 “소득의 성 격과 납세자의 부담능력에 따라 적정하게 과세함으로써 조세부담의 형평 을 도모하고 재정수입의 원활한 조달에 이바지함을 목적으로 한다.”고 명시하고 있다.

정부의 국세수입의 대략 30%에 해당하는 소득세를 자주 개정할 수 없는 이유이다.

양도소득세도 이와 같은 이유로 조세의 합목적성을 고려하여 부동산 관련 납세자가 향후의 조세부담을 예측할 수 있도록 과세체계의 안정성 을 추구해야 한다.

지난 주택시장 호황기에는 주택경기에 따라 세제를 자주 변경하면서 납세자들이 혼란을 겪었으며, 향후에도 시장 상황에 따 라 조세제도가 변할 것이라는 잘못된 믿음을 주고 있다.

또한 현재 양도 소득세의 다양한 조항들이 시행령 등에 의해 한시적으로 적용되거나 배 제되는 등 향후 과세체계의 불확실성이 존재한다.

본 연구에서는 양도소득세가 강화되며 주택매매거래가 위축되는 동결 효과를 자세히 살펴보았다.

또한 발표된 정책이 시행을 앞두고 있을 때 시행 전후로 다른 시장의 반응도 확인하였다.

양도소득세가 강화되기 전 에 매매와 증여로 인한 주택거래가 일시적으로 증가하였으며, 시행된 이 후에는 거래가 위축되었다.

강화된 양도소득세를 한시적으로 배제하자, 유예기간 동안 거래가 일시적으로 증가하였다.

이는 정책목표인 주택시 장의 안정을 달성하지 못했음을 의미한다. 거래가 위축되며 주택가격이 안정을 찾지도 못했다.

또한 정부의 양도소득세 관련 정책은 시장의 정책신뢰도와도 관련이 있다.

양도소득세 강화로 인한 동결효과는 시장참여자의 정책신뢰도가 60 주택 양도소득세의 경제적 효과 낮을 때 더 커질 수 있다.

주택시장이 정책을 발표할 당시와 다른 상황을 보이거나, 정권이 교체되어 다른 정책을 시행할 가능성이 있다면 주택 보유자는 양도소득세 강화 시 주택을 처분하지 않는 행태를 보일 가능성이 높다.

즉, 현재의 양도소득세 제도가 유지되리라는 신뢰가 없다면 정책의 부작용은 더욱 커지는 것이다.

그리고 이러한 믿음이 실현되는 경우에는 악순환에 놓일 수 있다.

정부의 정책이 목표를 달성하지 못했을 경우, 정부는 또 다른 정책으로 시장의 안정화를 꾀하여야 하며, 이는 정책의 변화로 이어져 정책의 신뢰성을 더욱 해치기 때문이다.

그리고 시장참여자의 정책신뢰성이 낮을 때 정책효과는 더욱 반감될 수 있다.

2017년부터 이어진 양도소득세 강화는 2022년부터 배제되고 있다. 정권도 교체되었고 기나긴 상승장이 2022년에 일단락되었기 때문이기도 하다.

와 같은 상황은 당시 시장참여자들이 예상한 바와 같다.

그리고 앞으로 유사한 상황에서 같은 정책을 펼친다면 정책목표는 달성하지 못할 가능성이 크다.

즉, 다시 양도소득세가 강화된다면 그에 대한 신뢰도가 높지 않은 시장참여자들은 주택매물을 거둬들여 매매거래를 위축시킬 것이며, 이에 따라 주택가격도 크게 변동할 수 있다.

현재의 양도소득세 관련 제도는 주택시장의 안정성을 저해하고 있다.

현재 양도소득세 관련 조항들이 시행령 등에 의해 한시적으로 적용되거나 배제되는 등 향후 과세체계의 불확실성이 존재한다.

앞으로 언제든지 정부가 주택시장의 상황에 따라 정책을 변경할 수 있는 것이다.

따라서 주택 관련 세제는 조세원칙에 따라 안정성을 확보할 필요가 있다.

또한 양도소득세는 효율성과 형평성을 도모해야 한다.

부동산세제는 조세부담의 형평을 도모해야 하며, 이 과정에서 경제적 효율성을 해치지 않아야 한다.

물론 효율성과 형평성 사이에는 기본적으로 상충관계가 있다(Okun, 1975).

양도소득세는 자본에 대한 세금이므로 자본 축적에 부정적 영향을 미치므로 효율적이지 않을 수 있으나, 자본소득을 올리는 계층이 부유할 가능성이 있으므로 형평성을 위해 과세하는 것이 바람직하다.

양도소득세가 부과되는 부동산에 대한 자본이득은 부동산에 대한 특성이 변화하면서 상승하는 가치보다 주로 주변의 공공재와 공공서비스에 의해서 상승하기 때문에 공공재에 대한 편익을 누리는 관점에서 과세할 수 있다.

따라서 현재의 주택 양도소득세 과세체계는 보유 주택 수에 따 라 격차가 심하여 조세의 효율성과 형평성 측면에서 모두 바람직하지 않 은 것으로 판단되므로 이를 바로잡을 필요가 있다.

마지막으로 본 연구의 한계를 언급하며 마치도록 한다.

본 연구는 양 도소득세 강화로 발생할 수 있는 부작용인 동결효과를 확인하였다.

양도 소득세 중과는 다주택자가 보유한 주택이 대상이기 때문에 지역별 다주 택자의 보유 주택 비중에 따라 다르게 나타날 수 있다. 이러한 주택구성 의 변화를 명확히 고려하지 않은 점은 연구의 한계일 수 있다.

또한 본 연구의 분석기간 중에는 부동산시장의 환경이 크게 변화하였으며, 이에 따라 정부도 다양한 정책을 발표하고 시행하였다. 이러한 요인들은 정책 효과의 식별을 어렵게 하며, 다양한 강건성 검증에도 불구하고 여전히 영향을 미칠 수 있다.

특히 가격은 대표적으로 내생성이 강한 변수로 다 양한 복합요인(compounding factors)으로 인해 식별이 쉽지 않다.

따라서 주택가격에 대한 분석 결과는 다른 분석 결과에 비해 강건성이 떨어질 수 있다.

또한 본 연구의 분석은 정책 시행 이후의 단기적 효과를 확인했다는 한계를 갖는다.

양도소득세와 같은 조세제도는 그 효과가 장기적으로 나 타날 가능성도 존재한다.

다만, 조세 변화의 장기효과를 확인하기 위해서 는 본 연구에 적용한 것과는 다른 방법론이 필요할 것으로 생각된다.

구 조적 모형을 포함한 다른 분석을 활용한 조세제도의 장기효과 분석을 추 후의 과제로 남기며 보고서를 마무리한다

 

■ ABSTRACT

 Economic Effects of Capital Gains Tax on Housing

Yoon Sang Moon

This study examines the economic effects of South Korea’s capital gains tax reforms on housing, focusing on the lock-in effect — a contraction in housing transactions following higher tax rates.

In 2017, amid a prolonged housing boom, the government raised capital gains tax rates for multi-homeowners. Analysis of transaction volumes and prices around the announcement and implementation reveals a pre-reform surge in sales and gifts, followed by a post-reform decline. A temporary suspension of the tax in 2019 again triggered a short-term uptick in transactions during the grace period. These findings suggest the tax policy failed to achieve its intended goal of stabilizing the housing market. The lock-in effect, compounded by low policy credibility, likely contributed to diminished public trust in housing policy. Moving forward, housing tax reforms should be anchored to fundamental taxation principles, prioritizing efficiency and equity while promoting system stability to ensure predictable obligations for taxpayers and bolster confidence in the housing market.

 

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