리츠(REITs), 공공주택 사업의 새로운 패러다임 될까?/(25-1-2)유선영.한국주택금융공사

◎리츠(REITs)는 소액으로도 부동산, 부동산 관련 상품에 투자가 가능하다는 장점 등이 있어 국내 시장에서 공공·민간부문 구분없이 괄목적인 성장세를 보임

 

-.리츠(REITs)란, 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분(Equity)에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁 대출 없이 소액으로 부동산 투자가 가능하고, 취득세·양도세 등 부동산 거래시 발생되는 제반 비용을 지불할 필요가 없으며, 매도시 양도차익 이외에도 임대료 수익도 기대 가능한 장점 등이 존재 이러한 장점으로 최근 5년간 국내 리츠시장은 약 2배 증가했으며, 특히 주택, 오피스 등 전통 적인 부동산 자산에 투자한 리츠를 중심으로 성장해옴

 

◎한국의 가계부채가 누증되는 가운데, 최근 정부에서 우리나라 가계부채 문제 해결책으로 ‘리츠(REITs)’가 언급되며 관심이 부상 중임

 

 ○ 한국은행 자료 등에 따르면 한국의 2024년 1분기 GDP 대비 가계부채 비율은 92.1%로 세계 5위를 기록.

최근 4년간(’20-’24년) 가계부채 증가율도 12.5%를 기록

   - 이는 호주(20.7%), 캐나다(19.4%)에 이어 세계에서 세 번째로 높은 수준이며, 시장 전문가들은 주택담보대출 증가가 한국의 가계부채를 빠른 속도로 증가한 주요 원인 중 하나로 평가

   - 실제로 한국은행 자료에 따르면 한국의 2024년 1분기까지 누증된 가계부채잔액(1,882조원) 중 57.2%가 주택담보대출잔액(1,077조원)이며, 특히 예금은행이 취급한 주택담보대출잔액이 전년동기대비 6.2% 증가한 것으로 나타남

 

 ○ 이창용 한국은행 총재는 지난 11월 5일에 개최된 한국금융학회와 공동으로 주최한 정책 심포지엄에서 리츠를 활용한다면 가계부채 누증을 완화하는데 효과적일 것이라고 발언

 

◎올해 6월 정부에서도 부동산 산업 선진화 등을 위해 ‘리츠 활성화 방안’을 마련했으며, 이후 관련법령을 개정하는 등 후속조치를 진행 중임

 

○우선 리츠가 우량한 자산을 먼저 개발·편입 할 수 있도록 ❶프로젝트리츠 도입, ❷리츠 투자대상 다각화, ❸투자여력 확충하는 방안을 마련

  - 리츠가 영업인가 없이 등록만으로도 부동산 개발에 필요한 자본금을 확충하고 토지계약을 체 결하는 등 신속히 개발사업 진행이 가능한 ‘프로젝트리츠’ 개념을 도입

   • 국내 부동산사업은 주로 프로젝트투자금융회사(PFV)가 부동산을 개발한 후 리츠에게 매각 하는데, 이때 리츠가 자산을 인수하고 운영하기 위한 ‘영업인가 및 등록’ 과정에서 상당한 시간이 소요됨

 - 2024년 10월에는 「부동산투자회사법령」에 명시되지 않은 자산도 국토교통부 승인을 통해 리 츠 자산에 편입할 수 있도록 포괄규정을 신설 ⇒ 주택, 오피스 등 전통적인 부동산 이외에도 데이터센터, 산업단지, 주택저당증권(MBS) 등에도 투자 가능

- 신규 투자를 위해 주주의 동의 하에 배당금을 적립하는 등 자금유보를 허용하고, 추가대출 여력을 확충하기 위해 담보자산 가치 재평가도 활성화할 계획

 

◎리츠 산업을 육성하고 효율적인 제도 운영을 위해

   ❶리츠지원 거버넌스 확립,

   ❷신속한 인가절차 도입,

   ❸합리적인 공시·보고 관리체계 마련 등을 수행할 계획

 

 - 리츠 지원업무를 총괄하는 리츠지원센터와 원활한 리츠 운영을 위해 30명의 법률·금융·부동산 분야 민간전문가로 구성한 ‘리츠자문위원회’를 설립할 계획

 - 상호변경, 본점소재지 변경 인가사항은 공시에서 보고로 대체하고, 연기금 등 기관투자자가 투자조건만 등록하고 별도인가 없이 투자 가능한 블라인드 리츠를 허용

 - 리츠 신용평가, 주주총회 특별결의 등 이미 공시한 자료는 보고사항에서 제외하며, 리츠 준법감시인의 임면과 자산관리회사(AMC)의 영업보고서는 보고에서 공시로 전환 국민들에게도 리츠 투자에 참여할 기회를 제공하고 안전한 투자가 가능하도록

   ❶리츠 정보 접근성 제고,

   ❷투자자 권리 및 보호 강화,

   ❸앵커리츠 거래 활성화 및 건전성 확보 등을 추진할 예정

  - 보유 부동산 가치, 자금조달 구조, 임대·운영 현황 등을 상세히 분석하고 정보 가공이 용이 하도록 관련 정보를 DB화 및 시각화하는 등 투자보고서를 전면 개편할 계획

   - 月단위 배당을 위해 배당액 산정 및 회계처리 가이드라인을 마련하고, 투자자가 자산현황, 자금조달 여건 등을 충분히 확인하고 공모에 참여하도록 공모기한을 영업인가 후 2년 이내 에서 3년 이내로 확대

   - 주택도시기금 출자로 설립된 앵커리츠(이하 앵커리츠)가 공제회 등 다른 공적자금의 출자도 허용하여 앵커리츠의 투자규모를 확대하고, 장외거래 뿐만 아니라 장내거래도 가능하도록 추진할 계획 리츠가 부동산 시장 안정 및 발전에도 기여할 수 있도록

   ❶공공지원 민간임대리츠를 추진 하고,

   ❷미분양 CR리츠를 도입하며,

   ❸중산층을 위한 장기임대주택을 육성할 계획 - 본PF로 전환 못하고 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매위기 사업자 토지를 주택도시기금과 민간자금이 함께 출자하여 설립한 ‘공공지원 민간임대리츠’가 인수

   - 선순위인 재무적 투자자(FI)와 후순위인 시행사, 시공사가 7대 3의 비율로 출자하여 미분양 주택을 매입하고 운영할 ‘미분양 CR리츠’를 설립

   - 리츠 등 법인이 중산층을 대상으로 20년 이상 장기간 거주할 수 있는 100세대 이상의 임대 주택을 육성할 계획

 

◎주택도시보증공사(HUG)는 모자(母子)리츠 방식으로 ‘HUG임대리츠’를 설립하여 임대주택을 건설하거나 매입하는 방식으로 사업 운영

 

○주택도시보증공사(이하 HUG)는 향후 모(母)리츠(앵커리츠)의 주식상장 등을 통해 민간 투자자 참여를 유도하고 주택도시기금의 리스크를 분산하기 위해 ‘모자(母子)리츠’ 방식으로 리츠 사업을 운영 중임

  - ‘모자(母子)리츠’ 주택도시기금이 ‘모(母)리츠’에 출자하면 사업 단위별로 설립된 다수의 ‘자(子)리츠’에 재출자하는 방식의 리츠를 말함

○ HUG에서는 모자리츠 방식을 통해 주택도시기금과 민간사업제안자 등이 공동 출자하여 임대리츠를 설립하고, 임대주택을 건설하거나 매입하여 공급하는 주택사업을 진행

○HUG임대리츠는 다양한 유형의 임대주택 사업 뿐만 아니라 토지를 임대차하거나 정비사업 분양주택 매입을 통해 주택을 공급하는 형태의 사업도 참여

    - 공공임대주택을 공급하는 ‘공공임대리츠’, 민간사업자가 참여하여 임대주택을 공급하는 ‘공공 지원형 민간임대리츠’, 역세권 등에서 전용 60m²이하 공공지원형 장기임대주택을 공급하는 ‘특화형 임대리츠’ 등을 운영 중임

    - 이외에도 토지를 임차하여 공공지원형 장기임대주택을 공급하는 ‘토지임대부리츠’,보유한 토지를 토지임대부리츠 등에 임대하는 ‘토지지원리츠’, 재건축 등 정비사업의 일반 분양분을 매입하여 장기임대주택을 공급하는 ‘정비사업 임대리츠’도 존재

 ○ HUG임대리츠 사업자는 비교적 저리로 융자받아 주택 건설·매입사업 진행이 가능하며, PF 보증, 임대주택매입자금보증 등을 통해 재원을 조달

    - 공공지원 민간임대리츠의 경우, 기금 융자시 임대주택 전용면적에 따라 대출한도(최대 0.7 ~1.2억원) 및 대출금리(연 2~2.8%)를 다양하게 재원조달이 가능

    - 민간 융자시 건설형 리츠는 사업자가 총 사업비의 5% 수준의 자본만 투입하면 총 사업비의 70%까지 보증해주고, 매입형 리츠는 임대주택매입자(사업자)가 주택매매대금의 10%만 부담하면 총 사업비의 70%까지 임대주택 매입자금을 보증해줌

 

◎한국토지주택공사(LH)도 HUG보다 다양한 형태로 공공임대리츠와 주택개발리츠, 임대주택 건설을 위한 토지지원리츠 등을 운영 중임

 

○한국토지주택공사(LH)는 부채 부담 없이 공공임대주택 공급을 확대하여 서민 주거안정에 기여할 수 있도록 민간자금을 활용한 공공임대리츠를 2014년에 도입

○ LH공공임대리츠는 주택도시기금과 LH가 공동 출자하여 리츠를 설립하고, 민간투자자 (선순위) 및 주택도시기금(후순위)으로부터 융자 받아 사업을 운영

    - LH의 택지를 매입한 후 공공임대주택을 건설 공급하고, 10년의 임대기간이 종료된 이후에는 분양으로 전환하여 수익을 얻는 구조

    - 분양 시 미분양 주택물량은 LH의 매입확약을 통해 처분 관리

 

○또한, LH는 리츠를 통해 행복주택, 청년·신혼부부 매입임대주택, 국민희망임대주택 등 세대별 ·계층별 수요를 충족하는 다양한 유형의 임대주택을 공급하고 있음 - 이중 국민희망임대리츠는 주택도시기금 등이 출자하고 민간차입 및 임대보증금 등으로부터 자금을 조달하여 한계차주 주택을 매입하고 재임대해주는 사업을 진행

   • 한계차주는 주택을 처분하여 대출금을 상환하고 처분한 주택에서 5년간 임차하여 거주. 임대기간이 종료된 이후 원소유자는 재매입우선권을 부여받아 주택을 처분

    • 재매입우선권을 받은 원소유자는 다음 2가지(❶감정가, ❷매입가+주택가격상승분의 80%) 중 낮은 가격으로 처분. 처분이 되지 않은 주택은 일반 감정가로 처분  

  ○ 이외에도 주택개발리츠, 공공지원 민간임대리츠(토지지원리츠), 대토리츠, 도시재생리츠 등 다양한 형태의 리츠를 통해 공공주택사업을 진행

    - 특히, 주택개발리츠는 건설사·금융사 등의 컨소시엄으로 구성된 민간사업자가 LH택지를 매입·개발하여 임대주택을 건설하는 LH만의 특화된 구조의 리츠로, LH 등매입확약, 분양보증, 공사대금보증을 통해 공실 등 사업 리스크를 관리

 

◎주택에 투자한 국내 주요 민간리츠는 공공리츠보다 비교적 다양한 부동산 자산에 투자하여 개발을 통한 처분수익 뿐만 아니라 보유주택을 직접 운영, 지분투자 등을 통해 임대수익과 배당수익도 확보

 

○이지스레지던스리츠는 역세권에 위치한 임대주택 사업에 지분 투자하고 호텔, 오피스텔, 코리빙 복합시설 수익증권 등에도 투자하여 수익구조를 다각화

   - 지분 투자한 더샵 부평센트럴시티 공공지원 민간임대주택 3,578호는 도심 역세권에 있음에도 불구하고 초기 임대료가 시세 대비 70~95% 수준이라 임차수요가 높고 향후 처분 시 높은 수익실현도 가능할 것으로 보임

   - 투자자산 중 코리빙(Co-living) 복합시설은 無보증금 및 가구 풀옵션으로 임차인의 주거비 부담을 줄여주고, 책임임대차 또는 사전임차계약을 통해 공실 리스크를 축소하고 안정적인 임대 수익 확보가 가능

○에이리츠는 주로 주택을 건설하여 일반 분양으로 전환 또는 SH공사 등 공공부문 매각을 통해 수익을 내는 구조이며, 장기민간임대주택을 통한 임대수익도 확보 중임

  - 2017년 6월 서울 영등포구 문래동 6가 36의 토지 및 건물을 매입하여 공동주택을 2020년 9월에 건설. 229세대는 일반분양하여 소유권 이전하고 장기민간임대주택 34세대 및 근린생활시설 8호는 에이리츠가 관리 중임

  - 현재 유료 주차장으로 위탁운영 사업을 진행 중인 대구 중구 동인동 2가 일대는 올해 주상복합 신축사업에서 시니어레지던스 개발사업으로 계획을 변경하여 공모 중

 

◎향후 HF도 리츠시장에 참여할 경우에는 민간리츠와 같이 다양한 유형의 대상주택과 수익구조를 고려할 필요

 

○HF는 다른 유관기관에 비해 재정적 여력이 충분하여 자회사 설립을 통한 리츠 설립 및 운영·관리 등 리츠 관련 신규 사업 진행이 가능할 것으로 보임

○특히, HF가 공공임대주택, 공공지원 민간임대주택리츠에 출자 또는 대출보증 지원하는 것 이외에도 ‘분양 전환형 신축매입’과 향후 고령인구 증가로 높은 수요가 예상* 됨에 따라 시니어레지던스 리츠 사업도 고려해볼 필요

  *국토교통부(2024.7.23)에 의하면, 한국의 경우 2025년 초고령사회로 진입할 것으로 전망하는 가운데, 2023년 기준 고령인구 대비 시니어레지던스 거주 비중이 0.13%에 그침

 - ‘분양 전환형 신축매입’ 주택은 도심 내 신축 중형 아파트 위주로 매입하여 최소 6년간 임대 후 분양 전환이 가능하기 때문에 리츠를 통해 사업 참여시 10년 공공임대주택보다 빠른 수익 확보와 높은 수익을 얻을 수 있을 것으로 예상

 - 또한, 고령층 수요자에게 장기간 거주 가능한 주택을 제공하고 동시에 높은 수요로 안정적인 임대수익 확보가 가능한 ‘시니어 레지던스’ 리츠 사업도 참여를 고려할 필요

  • 시니어레지던스란, 실버타운(분양형/임대형/케어형), 실버스테이(중산층, 有주택자 거주가능), 고령자 복지주택(저소득층 공공임대) 등에서 가사, 돌봄 등 서비스가 제공되는 고령층 주거공간

  • 현재 시니어 레지던스 건설자금은 주택도시기금 출자(리츠 설립) 또는 융자를 통해 마련하고 이에 HF가 대출보증 해주는 방안을 검토 중임(관계부처 합동 보도자료 2024.7.23.)

○다만, 현행법상 HF가 리츠를 직접 설립하는 것은 제한적이므로, 향후 공사법 개정, 관련부처 승인, 유관기관 MOU 체결 등을 통해 방안을 강구할 필요

 

<참고문헌>

・관계부처 합동 보도자료, “국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안”, 2024.8.8. ・관계부처 합동 보도자료, “시니어 레지던스 활성화 방안”, 2024.7.23. ・관계부처 합동 보도자료, “리츠(REITs) 활성화 방안”, 2024.6.17. ・국토교통부 보도자료, “청년·신혼부부 매입·전세임대주택 7,904호…29일부터 공고”, 2019.1.23. ・국토교통부 보도자료, “리츠, 투자대상은 늘리고 규제는 줄이고”, 2024.10.13. ・김춘희, “제15기 에이자기관리부동산투자회사 반기보고서”, 2024.8.14. ・뉴스원, “韓 GDP 대비 가계부채 비율 92.1%…30위권 국가 중 다섯 번째”, 2024.10.14. ・매일경제, “가계빚 줄이려면 한국형리츠 도입을”, 2024.11.05. ・박상현, “제10기 1분기 이지스레지던스부동산투자회사 투자보고서”, 2024.11.14. ・조선비즈, “HUG, 7000억원 신종자본증권 발행…전세대출 보증 여력 확보”, 2024.11.21. ・최지영, “제4기 3분기 아산탕정고양삼송주택개발위탁관리부동산주식회사 투자보고서”, 2024.11.14. ・쿠키뉴스, “미분양·전세사기 주택…‘공급 대책’ 떠안은 LH, 재무구조 빨간불”, 2024.9.3. ・한국은행 통화신용정책보고서, 2024.9.12. ・한국주택금융공사 외, “리츠·펀드 등 주택금융신용보증기금 운용 다변화 연구용역”, 한국주택금융공사 내부자료, 2024.11.

<홈페이지 등>

・국가법령정보센터, https://www.law.go.kr ・리츠정보시스템, https://reits.molit.go.kr ・에이리츠홈페이지, https://www.areit.co.kr ・이지스레지던스리츠홈페이지, https://www.igisresidencereit.com ・주택도시보증공사 홈페이지, https://www.khug.or.kr ・한국리츠협회 홈페이지, https://www.kareit.or.kr ・한국은행 경제통계시스템, https://ecos.bok.or.kr ・한국토지주택공사 홈페이지, https://www.lh.or.kr

붙임._리츠,_공공주택_사업의_새로운_패러다임_될까.pdf

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