신속한 공급 확대로 부동산 시장 균형 달성의 필요성 - 수도권 부동산 경기 점검 및 시사점-(25-8-22)/이택근.현대경제연구원

< 요 약>

 

￭ 개요

 

서울 주택매매 가격의 급격한 상승과 정부의 부동산 규제강화 기조 등으로 인해 향후 부동산 경기에 대한 불확실성이 확대되고 있다.

2025년 상반기 기준금리 인 하 및 토지거래허가제 해지·재지정 등의 영향으로 서울 주택 매매가격 상승세가 크게 확대되었다.

한편, 가계대출도 급격하게 증가하여 정부는 6월 27일 주택담보 대출 한도를 6억원으로 제한하는 등의 강도 높은 가계대출 규제를 발표했다.

하지 만, 주택 매매가격 상승세가 여전히 지속되고 있으며, 정부는 필요시 추가적인 부 동산 규제 도입 가능성 등을 시사하고 있어 부동산 경기에 대한 불확실성이 확대 되고 있다. 이에 본 보고서는 수도권을 중심으로 최근 부동산 경기 동향을 살펴보 고 부동산 경기 여건에 대한 점검을 통해 시사점을 제시하고자 한다.

 

￭ 부동산 경기 동향

 

서울을 중심으로 수도권 부동산 경기가 회복되는 가운데, 가계대출 규제 시행 이 후 서울 주택시장의 과열 양상은 완화되는 모습이다.

서울 주택 매매가격의 상승 으로 수도권 주택 매매가격 지수는 2025년 7월 100.9p를 기록하며 완만한 회복세 를 보였다.

반면, 지방권 주택 매매가격 지수는 2022년 6월 이후 하락세가 지속되 어 2025년 7월 99.6p를 기록했다.

한편, 서울 지역은 가계부채 관리 강화 방안(06.27) 시행으로 과열된 부동산 시장 이 진정되는 모습을 보였다.

가계대출 규제 시행 이후 서울의 주간 아파트가격 상 승률은 둔화(6월 5주차 0.40% → 8월 2주차 0.10%)되고 있으며, 서울의 아파트 매매 건수도 6월 1.2만건에서 7월 0.3만건으로 급감했다.

 

￭ 부동산 경기 여건 점검

 

① 공급 부문

 

주택건설 착공 부진이 지속되어 향후 주택공급은 감소할 가능성이 존재한다.

2022년부터 시작된 주택건설 착공 물량 감소(‘21년 583.7천호, ’22년 383.4천호, ‘23년 242.2천호, ’24년 305.3천호)의 영향으로 준공 물량은 2025년부터 감소하기 시작할 것 으로 예상된다.

올해 상반기 주택건설 착공 물량이 101.3천호에 그친 점을 고려할 때, 2025년 착공 물량도 전년 대비 감소할 가능성이 크다.

한편, 2026년 수도권과 지방권의 공동주택 입주예정물량도 2025년 대비 각각 38.7%, 44.6% 감소하는 것으 로 나타났으며, 주요 3기 신도시의 준공 일정도 여러 차례 지연되고 있어 향후 주 택공급 부족이 나타날 가능성이 높다고 평가된다.

 

② 수요 부문

 

주택담보대출 금리 하락, 주택가격 상승 기대심리 강화, 주택가격 수준 부담 완화 및 구매 여력 개선으로 인해 주택수요는 점차 증가할 것으로 예상된다.

완화적 통 화정책 기조로 인해 주택담보대출 금리가 점차 낮아질 것으로 예상되며, 이러한 주 택매매 여건 개선은 주택수요를 확대시킬 것으로 보인다.

또한, 완화적 통화정책과 확장적 재정정책 기조의 영향으로 주택가격 상승에 대한 기대심리가 형성됨에 따라 주택수요는 꾸준히 확대될 것으로 예상된다.

이러한 시장 기대심리를 반영하듯 주 택가격전망 CSI는 2025년 6월 120p까지 상승하며 향후 주택매매 수요 증가의 가능 성을 시사하고 있다.

주택가격이 고평가 수준에서 하락 조정되어 주택가격 부담 수준이 완화됨에 따라 주택매매 잠재수요도 점차 확대될 전망이다.

주택가격의 고평가 정도를 종합적으로 나타내는 Z-스코어 지수는 2021년 9월 고점(전국 1.4p, 서울 1.2p)에서 적정 수준까지 지속 하락, 2025년 3월 전국 0.0p, 서울 –0.1p를 기록했다. 특히, 가구소득 대비 주 택가격 비율과 임대료 대비 주택가격 비율이 동반 하락하면서 주택가격 부담 수준 이 지속 개선되고 있다.

한편, 주택매수자의 원리금 상환 부담도 크게 경감된 것으 로 나타나 주택매매 여건 개선에 따른 주택수요 증가도 예상된다.

2025년 1분기 주 택구입부담지수는 전국 62.2%, 서울 155.7%로 2022년에 3분기에 비해 주택구입 부 담 수준이 약 30% 감소한 것으로 나타났다.

 

③ 정책 부문

 

주택매매 수요 억제 정책이 강화될 것으로 예상되나, 주택매매 수요의 억제만으로 부동산 시장이 안정화되기 어려울 가능성이 존재한다.

부동산 시장 안정을 위해 주 택매매 수요 억제 정책이 강화될 것으로 예상된다.

주택 매매가격 상승률이 재확대 될 경우 추가적인 주택수요 억제 정책이 발표될 가능성을 배제할 수 없으며, 토지 거래허가제 적용 기간도 추가 연장될 가능성이 높아 보인다.

다만, 주택담보대출 규제 등을 통한 수요 억제 정책은 정책효과의 지속성이 짧은 것으로 나타나 주택매매 수요가 다시 증가할 가능성이 상존한다.

예컨대, 2020~2022 년 15억 원 초과 아파트에 대해 주택담보대출 금지(2019.12.16)가 시행되었으나 주택 매매 가격은 오히려 크게 상승했다.

또한, 기존 연구에 따르면 대출 규제 등을 통한 수요 억제 정책의 효과는 짧게는 3~5개월, 길게는 12개월로 나타나 향후 정책효과 가 약화될 가능성이 존재한다.

 

④ 종합 평가

 

주택 매매가격이 일시적으로 조정을 받을 수 있으나, 향후 주택공급 부족과 가계 대출 규제 효과의 약화 등으로 인해 지속 상승할 것으로 예상된다.

주택수요와 주 택공급 측면을 종합적으로 고려하면 향후 주택매매 가격상승 압력이 더 우세할 전 망이다.

주택수요는 향후 수요 억제 정책의 효과 약화 및 주택매매 여건 개선으로 점차 증가할 것으로 예상된다.

한편, 주택공급 확대 정책을 통해 실제로 주택이 입 주물량으로 부동산 시장에 공급되기까지 오랜 시간이 필요한 만큼 향후 주택공급 부족 현상이 나타날 가능성이 높아 보인다.

수도권을 중심으로 초과수요로 인한 주 택가격 상승이 지속되는 가운데, 향후 추가적인 부동산 시장 규제로 수요 왜곡 현 상이 발생한다면 부동산 시장의 불안정성이 심화될 우려가 상존한다.

 

￭ 시사점

 

향후 부동산 경기는 공급 부문 및 정책 부문에 의해 좌우될 가능성이 큰 만큼, 일관 되고 신뢰성 있는 부동산 정책을 통해 주택수요와 주택공급의 균형을 맞추기 위해 노력해야 한다.

  첫째, 부동산 정책은 수요와 공급의 균형을 유지하는 것을 원칙으로 설정하여 정책 기조의 일관성을 유지할 필요가 있다.

  둘째, 향후 주택공급 부족 현상이 발생할 가능성이 큰 만큼, 정부는 실효성 있는 주택공급 대책을 통해 부동산 시장을 안정화해야 한다.

  셋째, 금융시장 리스크 관리와 부동산 시장 안정화 과정에서 주택 실수요자가 피해를 보지 않도록 하여 국민 주거 안정을 달성해야 한다.

  넷째, 주택 매매시장에 대한 규제로 전월세 시장에 풍선 효과가 발생할 수 있는 만큼, 전월세 시장에 대한 모니터링을 강화하고 시장 안정화 방안을 사전에 검토해야 한다.

 

 

경제주평 25-14(통권 993호)

2025-08-22 (경제주평) 신속한 공급 확대로 부동산 시장 균형 달성이 필요!.pdf

0.56MB